去年买房的时候遇到过一个九十年土地使用权的CONDO (公寓) ，连房产代理都搞不清楚，从价值上来讲，和永久产权相比会有什么不同。同样的，中国的七十年土地使用权也让有些人感觉怪怪的。最近上课又玩上了DCF，突然想到这个问题，便很小儿科的在Excel里拉了几下。任何知道十年后的一百块小于今天的一百块的人都应该能看懂下面的分析。

先列一下假设：

*假设您在上海买的房子是用来“买房收租” 的，即使不是， 你也可以想象成自己住而省下的房租。

*假设房租每年上涨3%，

*机会成本5% (除去少数股神，七十年个人投资预计百分之五应该还算合理)

*今年房租净收入5万元 (房租减去管理杂费，房产税，等等)

* 和谐社会

如果你拥有永久产权, 您就可以永永远远的收租收下去，收下去，收下去：

那么房价 = 5万 / 5% = 100万，哇! 那么便宜! 当然这是错的，这里没有考虑涨房租。

假设房租每年上涨3% -略低于机会成本5%，貌似是合理的。

5万 / (5%-3%) = 250万，哇! 有点儿贵! 在上海, 二百五的房子，月租五到六千，貌似合理吧？

在第七十年底，同样的公式得出这个房子价值当时的近两千万。不过不要太兴奋，七十年后的两千万大概只值现在的65万。为什么二百五的房子变成65万了? 让我们姑且假设你的房子经过七十年岁月的洗礼，已是破旧不堪，快倒了，又还没倒。明眼人要说，那你还收那么贵的房租？因为我们假设的房租涨幅低于机会成本，其实到那年的房租只相当与现在的1万3千元了。

如果你拥有的不是永久产权，而是七十年使用权， 有三种可能：

1. 完全免费，无限延长使用权，继续住。

和谐社会, 真他妈没的说，两种房产价值是一样的。那我还忙活什么？

2. 完全滚蛋，代表人民收回您的使用权，另作它用 。

挪房子! 如果让你挪房子，而你又没有韩寒说的"UP"中的那么多氢气球的话，那很麻烦。

现在知道整栋房子搬走是可行的，用巨型卡车整个儿开走。当然，那是针对别墅或小房子。如果您住的是大厦，我看还是别忙活了。就算能搬，几百户邻居也很难决定搬到哪儿去。

所以，您损失当时的两千万房屋价值，约合现在的65万元。比对现在的房价，大约百分之26%，不是一个小数目。

3. 原地不动，交地租给人民。

这是最可能发生的情况。因为对业主来说也是最经济的，就算你能把房子放上卡车开走，可是四海之内，莫非王土，与其到别处另租地，不如就地交租。不过，如果您住的恰好是七十年后的豪华地段，那我真为您 (或您的继承人) 捏一把汗。

用两段Growing Annuity(这个中文叫什么):

七十年后，地租为当时房租的10%：由于没有土地产权，您大约损失现在房价的 2.6%

七十年后，地租为当时房租的25%：由于没有土地产权，您大约损失现在房价的 6.5%

七十年后，地租为当时房租的50%：由于没有土地产权，您大约损失现在房价的 19.5%

七十年后，地租为当时房租的100%：由于没有土地产权，您大约损失现在房价的 26%

最后一种其实就是#2，让你走人。地租一旦高过房租，恭喜，事隔近百年，又产生了新一代的拆迁户。记得问拆迁办的同志要两千万哦! 不过从现状来看，如果您住市中心，也许根本不用七十年，您就可以拿拆迁费了。

注：这里没有考虑房子的改造及翻新，但这将使两种权益的价值拉开更大的差距。想象你搬进一个六十九年的房子，大肆翻新扩建一番 (美国人倒是经常干这事儿) ，待明年拱手献给人民。

再注：天哪，如果买的是一个露天车位，岂不是真的灰飞烟灭了？